Tin tức

NHÀ ĐANG THẾ CHẤP, Cần 5 bước để giao dịch mua bán

Thứ hai, 28/09/2020, 13:49 GMT+7

Khác với các giao dịch thông thường, việc mua bán nhà đất đang thế chấp chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý của ngân hàng (bên nhận thế chấp). Do đó, quá trình chuyển nhượng BĐS thế chấp đòi hỏi người mua phải thận trọng từng bước nếu không muốn tiền mất tật mang.

Làm theo 5 bước dưới đây sẽ giúp việc mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng diễn ra an toàn, đảm bảo đúng theo luật đất đai mới nhất.

Bước 1: Ký cam kết 3 bên (Người bán - Người mua - Ngân hàng nhận thế chấp)

Sau khi đã ưng ngôi nhà, mảnh đất đang thế chấp ngân hàng, ký cam kết 3 bên là việc đầu tiên người mua cần làm để thực hiện thủ tục mua bán. Biên bản cam kết này sẽ ràng buộc quyền và nghĩa vụ của 3 bên về việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản (căn nhà thế chấp)... Các điều khoản thỏa thuận trong biên bản phải cụ thể, rõ ràng, quy định khi giải chấp ai là người giữ sổ, xử lý thế nào khi có các tình huống phát sinh, ví dụ như không thể tách sổ.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội), trường hợp không đạt được cam kết 3 bên nói trên mà người bán vẫn hứa hẹn làm được thủ tục sang tên là điều không thể. “Căn cứ Điều 320 và 323 Bộ Luật dân sự 2015, mọi giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp sẽ do bên nhận thế chấp (ngân hàng) giữ. Bên thế chấp không được quyền mua bán, chuyển nhượng/ tặng/ cho nhà đất đó trừ trường hợp bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý. Do vậy, bên bán chưa hoặc không thỏa thuận được với ngân hàng mà vẫn tiến hành chuyển nhượng bằng giấy tay thì giao dịch dân sự này là vô hiệu (theo Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015)” -

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết.

LUATSU

 

Bước 2: Thanh toán tiền mua nhà đất

Người mua mở một tài khoản tại Ngân hàng đang nhận thế chấp nhà đất mà họ định mua. Sau đó nộp tiền vào tài khoản trên trong một lần hoặc theo giai đoạn thanh toán đã thỏa thuận trong biên bản cam kết 3 bên. Việc mở tài khoản mỗi ngân hàng có mẫu khác nhau nên người mua cần liên hệ với ngân hàng để được hướng dẫn cụ thể nhất.

Lưu ý:

- Trường hợp tiền bán nhà ít hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) của bên bán với ngân hàng thì người bán cần nộp thêm phần còn thiếu để ngân hàng tiến hành thủ tục giải chấp.

- Trường hợp tiền bán nhà nhiều hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) của bên bán với ngân hàng thì bên mua có trách nhiệm nộp khoản tiền bằng với khoản nợ cho ngân hàng để thanh toán khoản nợ cho bên bán. Lúc này, bên bán sẽ được ngân hàng xóa thế chấp và trả lại giấy tờ nhà. Sau khi trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại.

Bước 3: Lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng

Đây là bước tiếp theo bạn cần làm sau khi ngân hàng đã nhận đủ tiền và tiến hành giải chấp sổ đỏ. Lúc này, người bán và người mua sẽ cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất. Các giấy tờ mà 2 bên cần chuẩn bị để làm thủ tục công chứng gồm có:

- Giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Giấy xác nhận tình trạng độc thân của địa phương nơi thường trú hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu các bên tự soạn từ trước)

- Phiếu yêu cầu công chứng.

Trường hợp 2 bên đã soạn sẵn hợp đồng mua bán, công chứng viên sẽ xem xét hợp đồng này, nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang bước tiếp theo. Nếu không đáp ứng sẽ yêu cầu sửa đổi, bổ sung hoặc từ chối công chứng.

Trường hợp 2 bên chưa soạn hợp đồng mua bán, công chứng viên sẽ là người soạn thảo giúp và có sự xác nhận của cả bên bán lẫn bên mua.

 

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Tương tự các giao dịch chuyển nhượng nhà đất thông thường, các bên tham gia mua bán BĐS đang thế chấp ngân hàng cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, cụ thể là nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân (TNCN), trừ những trường hợp được miễn theo Luật định. Khoản thuế, phí này đem nộp tại Chi cục thuế nơi có nhà đất cần chuyển nhượng. Công thức tính số tiền phải nộp cho các loại thuế, phí như sau:

. Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng

. Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích đất x Giá đất

Lưu ý, giá đất nói trên được xác định dựa theo khung giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng. Ngoài thuế TNCN và lệ phí trước bạ, quá trình giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phát sinh một số chi phí khác mà 2 bên bán - mua cần lưu ý và chi trả đầy đủ, ví dụ như phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, lệ phí đăng ký biến động đất đai...

Bước 5: Hoàn tất thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Tại bước cuối cùng này, 2 bên bán - mua cần chuẩn bị sẵn hồ sơ gồm: Đơn đăng ký biến động theo mẫu, hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, chứng từ thể hiện đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính... Sau đó nộp hồ sơ này tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất đó. Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận. Thời hạn giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa…

Theo Linh Phương (TH)

TƯ VẤN THUÊ BĐS TƯ VẤN MUA NHÀ THẢO QUÂN 2

Tel: 090 36 26 800 Ms Thảo

mail: Thao@thenestvietnam.com.vn

 

Tel: 090 30 20 800 Mr Châu

mail: chau@thenestvietnam.com.vn

 

Nguồn tin trang www.batdongsan.com.vn

 

Gửi câu hỏi của Quý khách
Các tin khác
Top 10+ Villa Quận 2 Cho Thuê Giá Tốt Để Ở, Du Lịch
03/11/2022
Bạn đang tìm villa quận 2 cho thuê giá tốt để ở, để nghỉ lại khi đi du lịch thì sau đây là top 10+ biệt thự villa cho thuê tại quận 2 giá cực tốt, căn hộ sang trọng, đầy đủ tiện nghi bạn có ...
Chuyên viên môi giới nhà đất
21/07/2022
Biệt thự Thảo Điền quận 2
A ĐÂY RỒI ! THE NEST HOUSING Môi giới Bất Động Sản Thuê, Mua tại TPHCM
01/04/2022
A ĐÂY RỒI ! THE NEST HOUSING Môi giới Bất Động Sản Thuê, Mua tại TPHCM
25/08/2021
Tổng đài CSKH: 028 6282 7485
Hotline: 0907933000
Chat Messenger Facebook
Chat và nhận khuyến mãi qua Zalo
Zalo